认真算了，十年广州楼价平均复合增长率18%！未来将……
今年第一季度马上就要结束，3个月来，关于楼市各种各样的消息漫天飞舞，也反映出大家对楼市的依旧普遍关注。
尤其是2月粤港澳大湾区规划纲要公布以来，各种利好政策为沉寂的广州楼市注入了新的活力。
刚好月底就是广州史上最强调控政策“3·30”新政满两周年的重要节点。
未来楼市、楼价将如何？
俗话说温故才能知新。一文就能读懂最近一月、两年、十年、二十年来广州楼价的走势变化！
楼价总体呈小幅上涨
2月，粤港澳大湾区规划纲要公布，广州以总共被提及40次成为内地九市榜首。
其中，广州在大湾区内的定位明确为：充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。
此后，广州也似乎加快了科创产业的布局。本月以来，荔湾龙溪大道、黄埔科学城、南沙万顷沙等多个地块相继被唯品会等科创、AI产业企业，或即将被新能源汽车领域世界500强企业收入囊中。
相关产业的布局无疑对区域经济发展有促进作用，同时，相关产业人员的进驻，所产生的居住需求对当地楼市发展也是一个利好。
数据显示，自去年8月广州一手房价达到32208元/㎡的小高位之后，一直呈下降的态势，至今年2月达到最低位29274元/㎡。
△数据来源：安居客
2月底，天河黄埔大道东宅地出现难得一见的近2小时56轮的竞价竞自持，标志着广州楼市整体回暖。
3月，广州一手房均价29739元/㎡，环比上月小幅上涨1.59%，大湾区对楼市利好初现。
如果说粤港澳大湾区规划纲要对广州利好，那在广州最好的体现就非被纲要提及14次之多的南沙莫属。
同样地，南沙楼市总体走势与全市较为同步，2月一手房均价23236元/㎡，3月则上涨至23875元/㎡，环比增长2.75%。
尤其是在南沙湾等热门板块，受邮轮母港即将建成投用等因素带动，3月一手房均价达3万元/㎡，环比增长9.59%。
△数据来源：安居客
其中，星河山海湾等邻近南沙客运港的楼盘均价早已突破“3”字头，可谓是南沙楼价的标杆。一站地铁之遥的时代香海彼岸也从2月的2.7万元/㎡，到本月推出二期单位时单价也跃上了3万元大关。
随着交通的发展，产业的布局，头顶国家级新区、自贸区等光环的南沙仍是未来广州楼市的重点发展区域。
你入市的冲动还如当初吗？
本周末，那个被无数的广州楼市报道提及过的“3·30”新政，就要满两周年了。
两年前的当日，那些非广州户籍，原本差几个月甚至差几天社保就满三年，但又因为新政的出台，眼看即将到手的房票又飞走了，直接哭晕的刚需买家们，不知道现在是否已经顺利置业。
准确地说，2017年3月发布，被誉为史上最严楼市调控新政，是分两次分布的。其中外地户籍限购政策从三年改五年是从当年3月17日开始实施。除了限购外，主要的政策还包括“限贷”，重新恢复“认房又认贷”等。
而3月30日发布的新政，内容则增加了新购住房两年内限售以及各种为之前调控政策（如离婚、以刚成年子女名义购房）的做法打补丁的政策。
还有就是增加了商服物业禁售个人，单个面积不得低于300㎡等十分严厉的政策（目前该政策已经调整为“3·30”新政之前拿地项目不受限制）。
或者当初觉得两年遥不可及，但事实上当下就已经到来。如果当初正是因为新政而没有转投广州其他不限购的区域，又或者刚好在新政之后才网签置业的，都可以来看看两年来，楼价发生了什么变化。
△数据来源：安居客
数据显示，2017年广州住房均价约2.5万元/㎡。之后，房价也并没有因为调控新政而马上掉头向下，到了当年年末，住房均价约达到了2.85万元/㎡。
从楼盘具体的售价看，也都能得出与楼价数据同步的走势。
同样是天河牛奶厂板块的同一楼盘的同一批单位，2017年6月开售时的价格约4.2万元/㎡。而到了当年的九月份，楼盘销售的均价达到了约4.6万元/㎡。
△牛奶厂楼盘2017年6月开盘现现场
购房者感受最深的楼盘“一口价”单位风潮，从2018年的国庆前后开始。
2018年10月20日之后，广州宣布优化网签价，回归单合同后，广州大部分楼盘的实际购房门槛都大为降低。
△广钢楼盘推一口价单位，不少买家工作日也“闻风而来”
房价一路稳步向上的趋势一直到2018年9月达到波峰约3.35万元/㎡以后，开始有下调的迹象。
2018年12月住房均价为约3.2万元/㎡。目前广州住房均价约为3.25万元/㎡。
总体来说，推迟两年购房，广州平均楼价会从当初的约2.5万元/㎡，变成现在的约3.25元/㎡。
当然具体到每个区域，每个楼盘，楼价的变化都会不一样。
但就限购条件宽松，吸引不少刚需客购房的增城而言，“3·30”新政后，由于购买力被引导到该区，房价甚至在当年的3月份之后，迅速上涨。从2017年1月的约1.2万元/㎡到4月份的约1.4万元/㎡，再到6月份的约1.6万元/㎡。几个月时间迅速上涨了约4000元/㎡。
而实际上，到了2017年年底，增城部分核心区域的楼盘单价已经是“坐2望3”，也有新塘板块的楼盘均价突破“3”字头，楼王单位达到“4”字头。
数据显示，目前增城区的住宅均价为约1.9万元/㎡。
△数据来源：安居客
从总体数据看，新政两周年，楼价稳步上涨。但优化网签价后，对于首次置业者来说，按照实际成交价格的首付三成，购房门槛的确比两年前有所降低。
但如果说2017年新政出台的时候，很多急切买房的买家由于新的调控政策被迫暂时放弃购房的话，两年后的当下，他们心态或许变得更稳了。
2019年你呢？
很多人“研究”过历史之后，都认为凡是以8结尾的年份，都是一个神奇年份。比如2008年、2018年。
现在新的一年已经翻开新的一页，那么2019年又会不会是历史跟10多年前的2009年有惊人的相似？
当年的大经济背景是美国的次贷危机和金融海啸。
不过，2009年年初，在国家的经济政策刺激之下，楼价马上又有逆转，到了当年年底，广州楼价已经收复2008年的失地。
△数据来源：《2018年7月广州市城房指数报告》
从官方的数据看，2009年年底，广州全市一手房均价不到9000元/㎡。
当时珠江新城楼盘价格，无论是一手还是二手，很多不到2万元/㎡。
△当时媒体整理的珠江新城楼价
不要在回顾十年前的时候才来说，后悔当初没有在不限购的时候，拼了老命都要在珠江新城多买几套房！
事实上，在2008、2009年入市，无论是否刚需，当时还是需要不少勇气的。
△2008年媒体报道版面
时间，再过一年到2010年，同样是官方数据，当年9月份广州一手房均价已经是10291元/㎡，同比上升27%。
随后的10月15日，广州发布 “穗四条”开始限购之路。广州市（不含从化、增城）执行限购政策。
总体来说，过去十年，广州楼价的总体走向还是与市场政策基本同步的。楼价涨，政策接着会从严。楼价平稳，而不会有新的政策推出。
△数据来源：《2018年7月广州市城房指数报告》
从2011至2017年“3·30”政策前，广州每年发生的楼市调控大事如下：
2011年1月，房地产调控升级，“新国八条”政策出台。2月简称 “穗十条”广州版细则出台。广州户籍家庭限购两套住宅，可卖一买一。二套房首付比例最低60%。外地人累计缴纳1年以上个税或社保可购一套房。
2012年，限签首现。2012年9月24日，广州市国土房管局微博证实，将对中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。
2013年11月18日，广州“穗六条”出台。非户籍家庭购房社保要求1年变3年。二套房首付比例上调至七成。
2014年，二套房贷松动。2014年9月30日央行在官网上公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。
2015年9月30日，住建部、财政部、央行发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。把非限购城市首套房首付款比例，从原来的不低于30%调整为不低于25%。当时，除了北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市依然执行楼市限购政策外，其余城市均已取消。
2016年10月5日，广州公积金贷款执行新政，首套首付由2成变3成;二套首付由4成变成7成；第三套停贷。
自2018年7月以后，广州官方没有再公布过一手房价数据。但按照已经公布的2009年（7月全市一手房均价7991元/㎡）到2018年（7月全市一手房均价22431元/㎡）十年的楼价数据，平均每年复合增长率为约18%。
番禺花都楼市发展大不同
行政区划的调整，同样影响着楼市的发展。
广州行政区划调整频繁，自改革开放以来就有9次较大的变动。其中，同在2000年撤销县级市设立市辖区的番禺、花都，当时两区的起点差不多，但时至今日，两者基本已无可比性。
△广州2000年行政区划图
当时两地身份的转变，都与重大枢纽有关。番禺有新火车站与南沙港（南沙2005年从番禺分出另设新区），花都则有新国际机场。在老广眼里，当时都是远郊，一般来说较少考虑到购房自主。
但是，广州城市发展的重点一为南拓（即番禺、南沙），二为东进（黄埔、增城）。并且，与番禺接壤的海珠区为传统老城区之一，番禺北部的洛溪、南村、钟村等地受老城区的辐射，发展较占优势。
△番禺北部洛溪早已发展出多个成熟小区
另外，随着交通路网的建设，洛溪大桥、华快番禺大桥、南沙港快速、新光快速、东新高速等一条条路桥陆续打破珠江后航道阻隔的天然屏障，番禺北部华南板块也越来越成为广州老城置业需求溢出的热门承接地。
千禧年之初，在华南板块八大金刚之一的华南碧桂园均价2500元/㎡，1万定金入住。
△曾经的华南碧桂园宣传资料
目前，番禺已开通2、3、4、7号线等4条地铁线路，在建中的全新线路还有18、22、12号线等。如今，番禺一手楼均价已破“4”字头，甚至单价5万-8万元的楼盘也越来越见惯不怪。
地铁就在家门口的华南板块一手楼均价已达4.5万元/㎡，近20年前2500元/㎡的华南碧桂园目前二手单位报价也高达3.3万-3.5万元/㎡。
可以说，在如今广明高速以北区域纳入主城区的番禺，随着万博CBD等越来越多重大项目的落成，置业需求的不断增多，房价也一步步向中心城区靠拢。
反观花都，与其接壤的是白云区北部乡镇，并且沿线也甚少有重大产业落户。同时，在番禺已有部分区域纳入广州主城区之后，花都连同邻近的白云北一样仍是“边远”的外围副中心，发展相对于番禺来说自然是慢得多。
花都的交通建设同样较番禺缓慢。第一条真正深入花都核心地带的地铁——9号线，到2017年年底才正式通车，并且至今仍是花都除机场外唯一的地铁线路。
在9号线开通之时，番禺第4条地铁线路7号线也已经开通整整1年。而第二条深入花都的线路，地铁8号线北延至广州北站，目前仍然未有正式动工建设的计划。
要说花都的楼市，其实两极分化也较明显。目前，全区一手房均价在2万元/㎡以下，狮岭等关注度相对较低的板块均价也在1.6万元/㎡左右。较热门的区府、北站、滨水新城等板块，是全区配套成熟或居住环境优的代名词。
其中，拥有花都湖优质环境的滨水新城目前是花都关注度最高的板块，在此前出让的凤凰路地块、花都湖以南地块虽都以底价或低溢价成交，但楼面价最高也已超过1.7万元/㎡。
目前，该板块内越秀兴城臻悦府已于去年11月首次开盘，目前在售100㎡复式四房以及120㎡平层四房，单价3万-3.6万元不等，属于花都的一手价格标杆。
总的来说，花都楼价虽然没有番禺高，但高价与低价同时存在让置业花都变得更加多元。由于花都地理位置和交通条件等因素的限制，目前置业买家仍主要来自花都白云。要吸引中心城区买家，或要有较大的升值空间，可能仍需较长时间。
采写 by 花木蓝 小谷
编辑 by 小谷
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